¿Vas a alquilar un piso? Así te afecta el nuevo decreto sobre arrendamientos.

Luz verde al decreto sobre el alquiler , un texto que entraba en vigor el pasado cinco de marzo tras su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE) y que ahora ha ratificado la Diputación Permanente del Congreso. Una normativa por la que se regirán los nuevos alquileres y que busca aumentar la protección de los inquilinos frente a los propietarios de una vivienda.

Así que , si estás pensando en alquilar una vivienda, te contamos cuáles son las principales novedades.

¿Cuánto durará tu contrato?

Todos los contratos firmados a partir de la entrada en vigor del nuevo Reglamento tienen una duración mínima de cinco años si el propietario es una persona física. Si el inmueble pertenece a una persona jurídica (es decir, a una empresa) la duración mínima es de siete años. La prórroga, si ninguna de las partes dice que quiere poner fin al contrato, es de tres años en ambos casos.

Si se desea poner fin al contrato antes de que llegue la fecha acordada también cambian los plazos. Si quiere cancelarlo el propietario de la vivienda serán cuatro meses de aviso previo, si es el inquilino basta con comunicarlo con dos meses. Ahora bien, si la ruptura quiere hacerse durante las prórrogas del contrato basta con avisar con un mes de antelación. 

¿Que cantidad se puede solicitar el propietario como renta ?

El artículo 17 de la LAU establece que el precio de un alquiler es el que «libremente pacten las partes». Por tanto, no existe ninguna limitación formal a que el propietario pida lo que quiera por su piso.

Para aportar mayor transparencia al mercado, lo que sí hace el decreto es establecer un índice de precios de referencia que deberá ponerse en marcha en el plazo de ocho meses y que anualmente dirá qué vale como media un alquiler hasta el detalle de barrios y secciones censales. Ese índice solo tiene de momento un valor informativo y servirá como guía a las Comunidades Autónomas y Ayuntamientos a la hora de establecer políticas de alquiler.

¿Que incremento de renta puede solicitar el propietario ?

Salvo que se estipule lo contrario en el contrato, el precio del alquiler sólo puede regularizarse conforme al IPC. Si se elige otra fórmula, tendrá que ser algún tipo de índice de precios que tenga un carácter oficial sin que la actualización anual dentro del contrato pueda en ningún caso superar el IPC.

En caso de que inquilino y propietario decidieran hacer obras de mejora (que no supongan el mantenimiento de las condiciones de habitabilidad) se podrá negociar una nueva renta mensual. 

¿Puede pedir el propietario un aval?

Sí, pero con límites. El nuevo decreto establece que los avales o garantías adicionales a la fianza que pida el propietario no pueden suponer para el inquilino un desembolso equivalente a más de dos meses de renta. A esto se suma la fianza obligatoria, que el decreto no modifica y se mantiene por tanto en un mes. Así que, a la firma del contrato, el arrendatario necesitaría disponer como máximo de la cantidad equivalente a cuatro meses de alquiler (mes corriente, fianza y dos meses como máximo de aval complementario), a lo que pueden añadirse los gastos de inmobiliaria.

Además, las Comunidades Autónomas podrán establecer un sistema público de depósitos de fianzas con datos de inscripción del alquiler.

¿Quién debe pagar a la inmobiliaria?

Aunque la ley hasta ahora no lo establecía así, era una norma no escrita en muchas ciudades que fuera el inquilino el que pagase los gastos de inmobiliaria (normalmente un mes de renta) si el piso se había encontrado a través de una agencia. El nuevo decreto establece diferencia de nuevo en este punto según el arrendador sea una persona física o jurídica. En el primer caso, las cosas siguen como están, así que se puede exigir al inquilino que lo pague. Pero si el piso es propiedad de una empresa, esta deberá hacerse siempre cargo de los gastos de inmobiliaria sin excepción.

¿Qué pasa si el propietario vende el piso donde vive el inquilino?

El nuevo decreto establece dos medidas para reforzar el derecho de los inquilinos en casos en los que un fondo compra su piso. Por un lado, el nuevo propietario estará obligado a asumir las condiciones del contrato en vigor aunque este no se encuentre registrado. Hasta ahora, la ley solo otorgaba esa protección a los contratos depositados en registro público.

La segunda novedad tiene que ver con el derecho de tanteo y retracto. Cuando un propietario vende un piso que tiene alquilado, el inquilino tiene derecho preferente para comprar esa vivienda si iguala la oferta del potencial comprador. Sin embargo, la ley establece una excepción cuando una empresa compra todos los inmuebles de un bloque, de manera que los inquilinos no pueden ejercer ese derecho. La excepción se mantiene, pero el nuevo decreto establece que, en esos casos, las administraciones públicas pueden ejercer el derecho de tanteo y retracto. Es decir, que si un fondo intenta comprar un bloque entero de pisos, los inquilinos no pueden comprar esos pisos, pero el Ayuntamiento, por ejemplo, si puede optar a comprar todo el bloque con preferencia sobre el comprador privado.

 Si no paga, ¿le pueden desahuciar?

Cuando un inquilino no paga la renta, el propietario puede recurrir al juzgado exactamente igual que antes para solicitar el desahucio. Sin embargo, el nuevo decreto modifica el procedimiento que se sigue a continuación. El juzgado estará ahora obligado a pedir un informe de vulnerabilidad del inquilino a los servicios sociales. Si estos determinan que se da esa situación, el procedimiento se paraliza un mes para buscar al inquilino un sitio donde alojarse. Cuando el propietario es una persona jurídica, la paralización es de hasta tres meses. Además, desde ahora los jueces deberán señalar con día y hora exactos la fecha en que se producirá el lanzamiento, tal y como exigían las plataformas antidesahucios.

¿Y qué pasa con las viviendas turísticas?

Los alojamientos turísticos ya no se regirán por la Ley de Arrendamientos Urbanos. A partir de ahora lo harán a través de la Ley de Propiedad Horizontal que también se modifica. Esto permitirá a las comunidades de vecinos a limitar o vetar la presencia de este tipo de alojamientos en un edificio. Eso sí, será necesaria una mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios. 

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